Κερδισμένοι και χαμένοι από το νέο ΕΝΦΙΑ - Αναλυτικά παραδείγματα

...

Σε γρίφο εξελίσσεται ο ΕΝΦΙΑ του 2018 για την κυβέρνηση, η οποία θα πρέπει το αργότερο τον Μάιο να καταθέσει σχέδιο νόμου στη Βουλή με τους νέους συντελεστές, αλλά και να έχει αποφασίσει ποιοι ιδιοκτήτες θα σηκώσουν το φορολογικό βάρος το 2018.

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, η οποία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί το πρώτο τρίμηνο του 2018, αναγκάζει την κυβέρνηση να... ξαναγράψει τον ΕΝΦΙΑ. Και αυτό θα συμβεί, καθώς η συμφωνία με τους πιστωτές της χώρας προβλέπει την εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές.

Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει στην αύξηση των αντικειμενικών αξιών στις λαϊκές περιοχές και τη μείωση των τιμών στις ακριβές περιοχές, όπως η Βούλα, η Εκάλη και το Ψυχικό.

Για παράδειγμα, αναμένεται να αυξηθούν οι τιμές της εφορίας στη Δραπετσώνα και το Κερατσίνι από τα περίπου 700 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο που ανέρχεται σήμερα η τιμή ζώνης, στα 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (που είναι και το ελάχιστο κατασκευαστικό κόστος).

Αντιθέτως, στις ακριβές περιοχές, οι μειώσεις θα είναι της τάξης του 30%-40%.

Εάν παραμείνουν ως έχουν οι συντελεστές του ΕΝΦΙΑ, οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις περιοχές όπως η Δραπετσώνα θα πληρώσουν αυξημένο φόρο έως και 30%, ενώ, από την άλλη, θα συρρικνωθεί ο ΕΝΦΙΑ για τους ιδιοκτήτες στις περιοχές όπου θα γίνουν μειώσεις.

Οπως γίνεται αντιληπτό, η κυβέρνηση σε καμία περίπτωση δεν θα ήθελε να μεταφέρει το βάρος στους ιδιοκτήτες με χαμηλής αξίας ακίνητης περιουσίας, καθώς το πολιτικό κόστος είναι τεράστιο. Αλλωστε, υπουργοί της κυβέρνησης έχουν δηλώσει κατ’ επανάληψη ότι στοχεύουν στη μεταφορά του βάρους στις μεσαίες και μεγάλες περιουσίες.

Οι επιλογές που έχει η κυβέρνηση είναι δύο, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς:

1. Η αύξηση των συντελεστών υπολογισμού του ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων, προκειμένου να εισπραχθεί το απαιτούμενο ποσό και συγκεκριμένα 2,65 δισ. ευρώ σε όσους διαθέτουν μεσαία και μεγάλη ακίνητη περιουσία. Δηλαδή, να κληθούν να πληρώσουν υψηλότερους φόρους συγκριτικά με αυτά που πληρώνουν σήμερα.

2. Nα επιβληθεί ο φόρος σε περισσότερα ακίνητα προκειμένου να εισπραχθεί το ίδιο ποσό. Σημειώνεται ότι μόνο τα αγροτεμάχια εξαιρούνται από τον ΕΝΦΙΑ και αυτά όχι από τον κύριο φόρο αλλά από τον συμπληρωματικό. Αν και η συμφωνία με τους δανειστές προέβλεπε την ένταξη στον συμπληρωματικό φόρο (αθροίζεται και φορολογείται η ακίνητη περιουσία των ιδιοκτητών εφόσον αυτή ξεπερνάει τις 200.000 ευρώ) των αγροτεμαχίων, εξαιρέθηκαν εξαιτίας της αδυναμίας της εφορίας να υπολογίσει την αξία τους.

Ωστόσο, και η επιλογή αυτή έχει μεγάλο πολιτικό κόστος και μάλιστα είναι εξαιρετικά πιθανό οι αγρότες να... βγάλουν τα τρακτέρ στους δρόμους. Σημειώνεται ότι το 2018 οι αγρότες θα πληρώσουν και αυξημένες ασφαλιστικές εισφορές συγκριτικά με τις εισφορές του 2017.

Σε κάθε περίπτωση, η κυβέρνηση θα πρέπει το αργότερο μέχρι τον Μάιο να έχει λύσει τα προβλήματα και να έχει παρουσιάσει στους θεσμούς τα σχέδιά της για τον ΕΝΦΙΑ.

Οπως προκύπτει από το κείμενο που έχουν συμφωνήσει Αθήνα και θεσμοί, τον Μάρτιο θα πρέπει να είναι έτοιμες και ψηφισμένες από τη Βουλή οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, οι οποίες αναπροσαρμόστηκαν τελευταία φορά το 2007 (το 2016 έγιναν οριζόντιες μειώσεις) και τον Μάιο να γίνουν οι απαραίτητες αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ ώστε να μη διαταραχθεί το εισπρακτικό αποτέλεσμα.

Μόλις 15.000 αγοραπωλησίες πραγματοποιήθηκαν το 2017

Μόλις 15.000 αγοραπωλησίες διαμερισμάτων και μονοκατοικιών πραγματοποιήθηκαν το 2017, αριθμός που δεν ευνοεί σε καμία περίπτωση τη διαδικασία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών.

Σύμφωνα με στέλεχος του υπουργείου Οικονομικών, το μεγάλο πρόβλημα είναι ότι στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας οι πράξεις είναι ελάχιστες, ενώ σε άλλες δεν υπάρχουν καθόλου στοιχεία. Αυτό σημαίνει ότι η διαδικασία καθορισμού τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια είναι εξαιρετικά δύσκολη.

Οπως αναφέρει, δεν είναι εφικτή στην παρούσα χρονική στιγμή η αναπροσαρμογή των τιμών της εφορίας με βάση τις πραγματικές τιμές, καθώς δεν υπάρχει ικανό δείγμα πωλήσεων ακινήτων για να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα και να ληφθούν αποφάσεις για τα ακίνητα σε όλη τη χώρα. Οπως σημειώνει ο ίδιος παράγοντας, οι όποιες πράξεις γίνονται αυτό το διάστημα είναι από ανθρώπους που χρειάζονται χρήματα για να εξυπηρετήσουν υποχρεώσεις τους.

Πάντως, το 2019 αναμένεται οι αξίες να αλλάξουν εκ νέου, καθώς η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών σχεδιάζει μόνιμο σύστημα αξιολόγησης των αντικειμενικών αξιών.

Επιστρατεύονται ειδικοί εκτιμητές ακινήτων

Σε ιδιώτες αναθέτει για πρώτη φορά η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Οι μέχρι πρότινος προσπάθειες από τις επιτροπές που είχαν συσταθεί εντός του υπουργείου δεν έφεραν αποτέλεσμα και πλέον επιστρατεύονται οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων να υλοποιήσουν ένα από τα προαπαιτούμενα της τρίτη αξιολόγησης.

Οπως προκύπτει από την τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών, προβλέπεται ειδική διαδικασία που θα ισχύσει μόνο για μία χρονιά. Σύμφωνα με τη διάταξη, οι εκτιμητές ακινήτων θα εισηγηθούν στον υπουργό Οικονομικών 13.000 νέες τιμές ζώνης σε όλη την επικράτεια μέχρι τα τέλη Μαρτίου.

Ωστόσο, οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων θεωρούν απίθανο το ενδεχόμενο να τηρηθεί η προθεσμία που έχει τεθεί για το έργο καθορισμού των αντικειμενικών αξιών.

Σύμφωνα με την τροπολογία:

• Για τον άμεσο προσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών το έργο ανατίθεται στους ειδικούς εκτιμητές που έχουν πιστοποιηθεί στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο υπουργείο Οικονομικών και οι οποίοι διαθέτουν σημαντικά εχέγγυα γνώσης, πληροφόρησης, εμπειρίας και αμεροληψίας και δεσμεύονται από τον κώδικα δεοντολογίας του υπουργείου Οικονομικών.

• Οι εκτιμητές που θα αναλάβουν το έργο θα επιλεχθούν κατόπιν δημόσιας πρόσκλησης.

• Μέσω ειδικής πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του υπουργείου Οικονομικών θα διασταυρώνονται οι εισηγήσεις των εκτιμητών με τα διαθέσιμα στοιχεία από τα τραπεζικά ιδρύματα, προκειμένου να εξαχθούν όσο το δυνατόν ασφαλέστερα αποτελέσματα για τις τιμές ζώνης.

• Στις περιπτώσεις που δεν καταστεί εφικτός ο ασφαλής προσδιορισμός τιμών εκκίνησης, θα αναλαμβάνει να δώσει λύση επιτροπή που θα συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών.

Στο μεταξύ, στην τροπολογία που κατατέθηκε δεν γίνεται καμία αναφορά για το τι θα γίνει από το 2018 και μετά. Και αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η συμφωνία με τους πιστωτές της χώρας ορίζει την ανάπτυξη μόνιμου συστήματος αξιολόγησης των αντικειμενικών μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας.

Παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν ότι κατά μέσον όρο οι αντικειμενικές αξίες είναι μειωμένες σήμερα έως και 40% από τις εμπορικές. Βέβαια, υπάρχουν και περιπτώσεις αγοραπωλησιών όπου η τιμή πώλησης ήταν κατά 70% κάτω από την αντικειμενική τους αξία.