Ερωτήσεις και απαντήσεις για τη φορολόγηση των ακινήτων

Σε ό,τι αφορά τη φορολογία των ακινήτων η πώληση που γίνεται από φυσικό ή νομικό πρόσωπο που ασκεί οικονομική δραστηριότητα υπόκειται...

Σε ό,τι αφορά τη φορολογία των ακινήτων η πώληση που γίνεται από φυσικό ή νομικό πρόσωπο που ασκεί οικονομική δραστηριότητα υπόκειται σε ΦΠΑ 23% επί του τιμήματος της πώλησης εφόσον η μεταβίβαση περιλαμβάνει καινούργιο κτίριο. 

Καινούργιο χαρακτηρίζεται το κτίριο που μεταβιβάζεται πριν από την πρώτη χρήση του, εφόσον η οικοδομική του άδεια εκδόθηκε η αναθεωρήθηκε από την 1η Ιανουαρίου του 2006 και μετά. Σε περίπτωση που το ακίνητο δεν ει΄ναι καινούργιο - δεν έχει χρησιμοποιηθεί η μεταβιβασθεί ήδη - ή σε κάθε περίπτωση που ο πωλητής δεν ασκεί οικονομική δραστηριότητα, ο αγοραστής επιβαρύνεται με Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων 3,09% επί του μεγαλύτερου μεταξύ της αντικειμενής αξίας και του τιμήματος της αγοράς. 

Φυσικά πρόσωπα μπορούν, υπό προϋποθέσεις και μέχρι ενός ποσού, να απαλλαγούν από την καταβολή ΦΠΑ ή ΦΜΑ, εφόσον αγοράζουν πρώτη κατοικία. 

Πώς φορολογείται η ιδιοκτησία ακινήτου;

Η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα υπόκειται, κατά βάση, στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος αντιστοιχεί στο άθροισμα κύριου και συμπληρωματικού φόρου. Ο κύριος φόρος, ο οποίος εξαρτάται από την τοποθεσία του ακινήτου και απο συντελεστές που αξομειώνονται ανάλογα με ορισμένα χαρακτηριστικά του ακινήτου (παλαιότητα, όροφος, επιφάνεια, χρήση), κυμαίνεται από 0,001 έως 13 ευρώ/m2. 

Έτσι, εάν η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας του φορολογούμενου υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ, το υπερβάλλον ποσό υπόκειται και σε συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος για τα νομικά πρόσωπα υπολογίζεται με συντελεστή 0,5%, ενώ για τα φυσικά πρόσωπα κυμαίνεται από 0,1% έως 1%.

Επιπλέον του ΕΝΦΙΑ, υπάρχουν και άλλες επιβαρύνσεις για την κατοχή ακινήτου, όπως τα δημοτικά τέλη και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, το οποίο υπολογίζεται με συντελεστές από 0,25 τοις χιλίοις έως 0,35 τοις χιλίοις επί του γινομένου της επιφάνειας, της παλαιότητας και της τιμής ζώνης.

Επίσης, νομικά πρόσωπα που κατέχουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, ενδέχεται να επιβαρυνθούν με Ειδικό Φόρο Ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων. Ωστόσο προβλέπεται σειρά απαλλαγών και εξαιρέσεων,κ που ισχύουν εφόσον πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις. 

Πώς φορολογείται η εκμετάλλευση ακινήτου;

Φυσικό πρόσωπο που φορολογείται για το εισόδημα από την εκμίσθωση ακινήτου με συντελεστή 11% για ποσό έως 12.000 ευρώ και με συντελεστή 33% για τυχόν υπερβάλλον ποσό. 

Το καθαρό εισόδημα που προκύπτει για εταιρείες από την εκμίσθωση ακινήτου προστίθεται στα κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα που φορολογούνται με συντελεστή 29%

Αν ο μισθωτής είναι η επιχείρηση, τα μισθώματα υπάγονται σε 3,6% χαρτόσημο και είναι θέμα συμφωνίας εάν θα βαραίνει τον εκμισθωτή ή τον μισθωτή. Ωστόσο, στις εμπορικές μισθώσεις παρέχεται και η δυνατότητα επιλογής φορολόγησής τους με ΦΠΑ. 

Πηγή: Φορολογικός οδηγός της εταιρείας συμβούλων KPMG